Khác với những nỗ lực trước đây, gói biện pháp mà chính quyền Bắc Kinh công bố vào ngày 17/5 đã nhận được sự khen ngợi và mang lại lợi nhuận đáng kể cho các cổ phiếu liên quan đến bất động sản. Tuy nhiên, theo giới chuyên gia, các biện pháp này vẫn chưa đủ để tạo ra bước ngoặt quyết định cho thị trường nhà ở Trung Quốc.

Sự hứng khởi của thị trường đã được kích thích bởi ba biện pháp trong gói chính sách này, được một số người gọi là "ba mũi tên”.

Mũi tên thứ nhất, các nhà chức trách đã hạ mức tiền đặt cọc cần thiết cho việc mua nhà đầu tiên từ 20% giá trị xuống còn 15%, đồng thời giảm mức tiền đặt cọc cho việc mua nhà thứ hai xuống còn 25% từ mức 30%.

Mũi tên thứ hai, lãi suất cho các khoản vay qua kế hoạch tiết kiệm nhà ở quốc gia đã được giảm 0,25 điểm phần trăm, đồng thời loại bỏ sàn lãi suất cho các khoản vay thế chấp từ ngân hàng thương mại.

Mũi tên thứ ba và quan trọng nhất, Ngân hàng Trung ương đã thiết lập một quỹ trị giá 300 tỉ nhân dân tệ (41,4 tỉ USD) để hỗ trợ việc mua bất động sản tồn kho của các chính quyền địa phương và doanh nghiệp nhà nước để chuyển đổi thành nhà ở xã hội. Các ngân hàng thương mại được khuyến khích cung cấp thêm 500 tỉ nhân dân tệ cho sáng kiến này.

Ba mũi tên cho thấy sự thay đổi trong cách tiếp cận của các nhà chức trách đối với những thách thức của thị trường bất động sản Trung Quốc. Họ cuối cùng đã nhận ra rằng thị trường bất động sản trầm lắng của đất nước cần có sự chuyển đổi toàn diện hơn là chỉ sửa chữa các vấn đề bề mặt.

Tuy nhiên, ông Xia Le, Chuyên gia kinh tế trưởng châu Á của BBVA Research ở Hong Kong, cho rằng ba mũi tên này không đủ khả năng để tạo ra bước ngoặt mang tính quyết định cho thị trường nhà ở Trung Quốc.

Trước hết, điều này là do mức độ nới lỏng chính sách tương đối khiêm tốn. Mặc dù tỉ lệ tiền đặt cọc cho việc mua nhà lần đầu và lần thứ hai hiện đang ở mức thấp kỷ lục, nhưng lần cắt giảm này khá nhỏ. Không rõ liệu điều chỉnh nhỏ như vậy có thể thu hút người mua trở lại thị trường hay không.

Về việc cắt giảm lãi suất, các khoản vay qua quỹ tiết kiệm nhà ở cá nhân chỉ chiếm từ 15% đến 20% thị trường thế chấp tổng thể. Hầu hết các khoản vay thế chấp từ ngân hàng thương mại vẫn liên quan trực tiếp đến lãi suất cơ bản của Ngân hàng Nhân dân Trung Quốc (PBOC), lãi suất này đã không thay đổi từ tháng 2. Ngân hàng trung ương dường như cảnh giác với việc điều chỉnh lãi suất đó, để tránh rủi ro nới rộng chênh lệch lãi suất với Mỹ và thúc đẩy dòng vốn chảy ra.

Như vậy, các biện pháp mới sẽ không làm giảm nhiều chi phí tài chính cho nhà ở, có nghĩa là sự gia tăng nhu cầu sẽ bị hạn chế.

Tương tự, quỹ do Ngân hàng Trung ương thiết lập để giải quyết vấn đề tồn kho nhà ở không đủ lớn để mua hơn một phần nhỏ của lượng dư thừa trong thị trường nhà ở. Các nhà phân tích ước tính rằng, lượng tồn kho hiện tại trị giá ít nhất 7 nghìn tỉ nhân dân tệ.

Thứ hai, việc hấp thụ tồn kho sẽ gặp khó khăn do sự phân khúc của thị trường nhà ở Trung Quốc.

Có sự khác biệt rõ ràng giữa thị trường nhà ở của các đô thị lớn nhất của đất nước, bao gồm Bắc Kinh, Thượng Hải, Thâm Quyến và Quảng Châu, và các thị trường nhỏ hơn. Ở các thành phố lớn, vấn đề chính là khả năng mua nhà và tồn kho tương đối thấp.

Do đó, các ngân hàng thương mại có thể sẽ tham gia mua căn hộ ở các thành phố này nhiều hơn vì rủi ro giảm giá sẽ bị hạn chế. Các ngân hàng có thể sẽ do dự hơn khi mua nhà ở các thành phố nhỏ hơn trừ khi có mức chiết khấu lớn để cân bằng rủi ro định giá. Tuy nhiên, các nhà phát triển sẽ không muốn giảm giá bán nhiều hơn nữa.

Theo nhiều cách, sự bùng nổ bong bóng nhà ở Trung Quốc gợi nhớ đến những gì Nhật Bản đã trải qua vào đầu những năm 1990.

Để bảo vệ thị trường bất động sản Trung Quốc khỏi sự đình trệ và những hậu quả nghiêm trọng cho nền kinh tế, các nhà quản lý cần nhận thức rằng họ phải chấp nhận vai trò người mua cuối cùng để kích thích quá trình hấp thụ dư thừa nhà ở và định vị lại thị trường bất động sản khi cần thiết.

Điều này có thể đồng nghĩa với việc tăng gấp bốn hoặc năm lần quy mô của quỹ mới. Tất nhiên, các nhà chức trách không cần phải chi tiêu số tiền đó ngay lập tức. Họ có thể chỉ cần công bố một kế hoạch đầy tham vọng trước và sau đó tiến hành dựa trên tình hình thực tế. Việc này sẽ hiệu quả hơn nhiều so với việc chờ đợi công bố mở rộng quỹ cho đến khi điều kiện thị trường xấu đi hơn nữa.

“Ngoài việc kích thích quá trình giảm tồn kho nhà ở, các nhà quản lý cũng cần tăng cường nỗ lực trên nhiều mặt trận khác. Đặc biệt, họ nên tiến hành kiểm tra toàn diện sức chịu đựng của các nhà phát triển chính để xác định những ai đang gặp vấn đề về thanh khoản và ai đang đối diện với nguy cơ phá sản”, ông Le nói.

Kết quả của các cuộc kiểm tra cần được chia sẻ đáng tin cậy với các ngân hàng để họ có thể đưa ra quyết định thông minh về việc tiếp tục hỗ trợ cho các nhà phát triển. Với những nhà phát triển được coi là không còn khả năng thanh toán dựa trên kiểm tra sức chịu đựng, các nhà quản lý nên nhanh chóng tiến hành thanh lý và tiếp quản các dự án chưa hoàn thành.

Bằng chứng cho thấy vào cuối năm 2023, khoảng 9 triệu ngôi nhà đã bán trước có nguy cơ cao không được giao cho người mua. Vấn đề này đã tạo ra sự không chắc chắn lớn cho người mua nhà và những người có ý định mua nhà.

Ngoài ra, các hạn chế còn lại trong việc mua nhà ở các thành phố lớn của Trung Quốc nên được nhanh chóng loại bỏ để tạo đà cho tâm lý thị trường. Giá nhà ở những thành phố này là chỉ báo cho thị trường bất động sản cả nước, và xu hướng giảm liên tục đã tạo áp lực lớn lên cả nước.

Nguồn Nikkei Asia - Nhipcaudautu